Sachez identifier les fautes que l’on peut reprocher à son syndic

Il y a 1 semaine 37

Quelle est la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires? Cette question que bon nombre de copropriétaires se sont posée, Me Jean-Philippe Mariani, avocat et Bruno Lehnisch, cadre juridique, y répondent chez Dalloz dans une étude parue dans la revue AJDI, (Actualité juridique de droit immobilier), en juin. En voici les grands traits à retenir.

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Les fautes susceptibles d’engager la responsabilité du syndic vis-à-vis de la copropriété peuvent se regrouper en trois grandes catégories. Il y a tout d’abord la négligence dans la mesure où le syndic est tenu au respect d’une obligation de diligence. Les deux spécialistes rappellent qu’il s’agit là d’une obligation de moyens plus que de résultat dans la mesure où l’on ne peut exiger que des travaux soient réalisés si les fonds ne sont pas disponibles, par exemple. Le second type de faute tient à l’excès de pouvoir, lorsque le syndic empiète sur les compétences du syndicat des copropriétaires et de son assemblée générale, souvent en matière de travaux. Or, «l’accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale» (Civ. 3e, 22 mars 2018, no 17-10.053). Enfin, le syndic peut être coupable d’un défaut de conseil et de vigilance. Comme le résument Bruno Lehnisch et Me Mariani: «Le syndic est donc soumis à une triple obligation qu’on peut schématiquement résumer ainsi: obligation d’agir, obligation de ne pas agir et obligation de conseiller.»

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Les contours du devoir de conseil

Le devoir de conseil est sans doute le plus délicat à appréhender mais la jurisprudence fournit de nombreux exemples pour mieux délimiter ses contours. Le syndic doit notamment alerter le syndicat sur les conséquences préjudiciables qui s’attacheraient à l’inaction dans tel ou tel domaine pour «préserver les intérêts de la copropriété» (CA Bourges, 1re ch., 5 nov. 2020, n° 19/01173). Cela peut être le cas pour la nécessité de souscrire une assurance-dommage-ouvrage, sur le placement des fonds disponibles du syndicat ou encore au sujet de surconsommation d’eau. Ce devoir de «conseil de faire» pour souligner les conséquences préjudiciables d’une inaction de la copropriété s’accompagne également d’un «conseil de ne pas faire».

C’est principalement dans le domaine juridique que pèse sur le syndic professionnel une obligation d’attirer l’attention du syndicat des copropriétaires sur les irrégularités de certaines décisions au regard des dispositions légales ou émanant du règlement de copropriété. Pour illustrer ces lourdes responsabilités juridiques qui assimilent le syndic à un professionnel du droit de la copropriété, Me Jean-Philippe Mariani et Bruno Lehnisch citent un jugement du TGI de Paris (8e chambre 2e section, 22 mars 2018, n° 15/03640). On peut y lire (voir le document intégral ci-dessous): «L’obligation de procéder à l’exécution des résolutions de l’assemblée générale ne dispense pas le syndic de son devoir de conseil, en ce sens qu’il lui appartient d’attirer l’attention des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions, d’apporter les éclaircissements nécessaires aux membres du syndicat, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, sur les conditions de légalité de leurs délibérations, et d’attirer leur attention sur les chances de succès ou d’échec d’une action en justice.»

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