Résidences gérées: dernières négociations sur les loyers impayés

Il y a 3 jours 14

Au-delà des seules résidences de tourisme à la mer ou à la montagne, la crise sanitaire a mis à mal le secteur des résidences gérées. Des résidences étudiantes aux résidences de tourisme en passant par les résidences urbaines voire les résidences seniors, les petits propriétaires qui avaient investi dans ces logements, souvent à crédit, pensaient pouvoir bénéficier de loyers garantis.

Or, ils ont vu leurs loyers durablement amputés voire non versés, plaçant certains d’entre eux en difficulté. D’ailleurs, dès mai dernier, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire avait alerté sur le fait que cet investissement est «risqué». Si les résidences étudiantes et seniors semblent revenir à la normale, il subsiste des questions sur certaines résidences de tourisme et surtout sur les résidences urbaines (logements de type appart’hôtels) puisque le voyage d’affaires reste un créneau sinistré.

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Reste désormais à gérer la question des loyers impayés. Selon les enseignes qui exploitent les résidences mais aussi les propriétaires concernés et leurs avocats, les situations vont de la négociation au bras de fer en passant par les procédures judiciaires. En termes de nombre de propriétaires concernés, c’est sans doute le groupe Pierre&Vacances qui représentent les plus gros volumes. À eux seuls, Me Jacques Gobert et Me Bertrand de Campredon revendiquent de représenter respectivement 3500 et 2500 propriétaires. Mais leurs approches du dossier, sur lequel les propriétaires ont jusqu’au 15 octobre pour signer un accord, sont assez différentes.

Compensations

En septembre, Pierre & Vacances, qui se relève d’une période difficile, avait proposé le paiement de 100% des loyers garantis à compter du 1er juillet. En contrepartie, les propriétaires doivent renoncer à un abandon de 7,5 mois de loyer. «Sept mois et demi, c’est trop au vu des quatre mois de fermeture administrative, tempête Me Bertrand de Campredon. C’est une forme de violence économique lourde pour les propriétaires qui ne peuvent qu’accepter un diktat, sauf à ne pas être payés alors que leurs appartements sont exploités. Tout cela est possible grâce à la protection du Tribunal de commerce de Paris qui procède à une interprétation des dispositions de la procédure de conciliation pour le moins contestable, consistant à permettre au débiteur de ne pas payer les loyers, en empêchant toutes procédures judiciaires.» Il compte bien obtenir plus devant les tribunaux.

De son côté, Me Jacques Gobert mise plus sur le dialogue et la négociation, rappelant que Pierre&Vacances est un «fleuron» du tourisme mais aussi une société en difficulté. «La politique de la chaise vide et la contestation radicale ne mènent nulle part, mieux vaut tenter d’obtenir le maximum d’avantages et concessions. Dans le pire des cas, s’il y a une procédure de sauvegarde, le propriétaire bailleur est quasiment traité comme un fournisseur, il n’est pas prioritaire et n’est pas sûr de voir sa créance honorée.» Selon lui, les compensations pour lesquelles il a œuvré, sous forme de bon séjour dans les résidences du groupe réduisent sensiblement la perte. Certains propriétaires, cependant, ne veulent pas entendre parler de compensation en nature de ce type.

Malgré leur approche différente sur Pierre&Vacances, les deux avocats se rejoignent sur un dossier plus délicat encore à leurs yeux, celui des appart’hôtels du groupe Réside Études. «Là, c’est presque plus caricatural encore, avec un groupe qui au bout de 6 mois réclamait 15 mois d’abandon de loyers», dénonce Me de Campredon qui représente 1000 propriétaires sur ce dossier. «À la différence de Pierre&Vacances, nous avons ici une maison mère qui prospère avec des difficultés concentrées sur une demi-douzaine de résidences appart’hôtel, explique de son côté Me Gobert qui défend les intérêts de 1200 propriétaires sur ce dossier. Et là, malgré la procédure de conciliation, il n’y a aucune avancée et un blocage que l’on regrette.»

Des clarifications à venir

Face à ces accusations, le groupe Réside Étude fait savoir que tous ses propriétaires d’appart’hôtels ont perçu le versement de 40% des loyers depuis mai, y compris ceux qui avaient refusé la proposition d’octobre dernier. La dernière offre en date marque une évolution puisqu’il s’agit désormais d’un versement de 70% des loyers 2020 et 2021 pour tous les propriétaires, mais le versement aux échéances habituelles se limite à 40 %, les 30 % restants s’étalant... jusqu’en 2029. Des projections sur le long terme, d’autant que le groupe ne s’engage aucunement pour l’instant sur un retour à 100% en 2022. Pour justifier ces abandons et échelonnement de loyers, il fait état d’une perte de 21 millions d’euros en 2020 sur sa branche appart’hôtels et d’une perte consolidée du groupe de 67 millions pour cette même année, selon son rapport annuel. Rappelons que sur ce créneau difficile des résidences urbaines, Pierre& Vacances est également représentée sous l’enseigne Adagio tandis que le leader, Appart’City est aussi un habitué des procédures contentieuses avec ses propriétaires bailleurs. Placé en procédure de sauvegarde au printemps dernier, il en est sorti mi-septembre.

Une chose est sûre, quelle que soit l’issue des négociations en cours, des réformes devront se mettre en place pour clarifier les investissements dans ce type de résidences. «Il y a un véritable chaos judiciaire sur cette activité, estime Me Jacque Gobert, avec des décisions contradictoires.» Entre cas de force majeure, préservation de l’exploitant et respect des loyers garantis, la justice donne raison tour à tour aux petits propriétaires ou aux exploitants sans que la logique globale ne soit perceptible. Pour le bon développement de ce secteur économique majeur, il est grand temps d’y mettre un peu d’ordre.

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