L'Allemagne donne naissance à un géant immobilier de 570.000 logements

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Publié le 1 oct. 2021 à 9:49

La troisième tentative de Vonovia fut la bonne. Alors que s'achève le 4 octobre la première étape de l 'offre publique d'achat (OPA) du groupe immobilier sur Deutsche Wohnen , le numéro un du marché allemand avait réussi à sécuriser vendredi près de 51 % des actions du numéro 2 du secteur. Les actionnaires de l'ancienne filiale de Deutsche Bank pourront céder d'autres parts jusqu'au 21 octobre mais cette prise de contrôle crée le premier groupe immobilier européen, avec 570.000 appartements d'une valeur estimée de 80 milliards d'euros.

Vonovia est présent en Suède et en Autriche et a des participations en France, mais 85 % de son portefeuille est concentré dans une quinzaine de métropoles allemandes. L'opération creuse ainsi outre-Rhin un fossé béant avec ses plus gros concurrents. Alors que le nouvel ensemble détient en Allemagne 510.000 logements, le deuxième du marché, LEG Immobilien, n'en détient que 144.890 et le troisième, TAG Immobilien, 88.320.

Les grands promoteurs immobiliers minoritaires

Les autorités nationales de la concurrence ont donné leur feu vert car le poids de Vonovia SE est inférieur à 2 % du marché. « 65 % des 23 millions d'appartements locatifs en Allemagne sont détenus par des particuliers », souligne Kai Klose, analyste chez Berenberg.

Sur les 35 % détenus par des professionnels, les groupes privés comme Vonovia ne représentent que 13 %, contre 11 % pour les acteurs publics et 9 % pour des associations spécialisées. Selon Kai Klose, la fusion ne devrait donc pas modifier la donne outre-Rhin. « Les propriétaires privés ont tendance à n'augmenter que modérément les loyers en place », souligne-t-il dans un récent rapport.

Vonovia s'est pourtant donné du mal : après une première OPA hostile en 2016, puis une deuxième amicale en juin, le groupe basé à Bochum en Rhénanie-du-Nord-Westphalie a relevé d'un euro en août, à 53 euros par action, son offre, valorisant Deutsche Wohnen près de 19 milliards d'euros. La société cotée au Dax a aussi abandonné mi septembre le seuil minimal d'acceptation de son offre pour éviter un nouvel échec. En juin elle n'avait réuni que 47,6 % du capital de sa cible.

Une détermination liée à l'ambition de Vonovia de réaliser avec cette fusion 105 millions d'euros de synergies d'ici 2024. Pour Michael Zahn, le patron de Deutsche Wohnen, qui va prendre la vice-présidence du nouvel ensemble, la fusion permettra aussi de mieux supporter et optimiser les investissements nécessaires à la modernisation et à la mise aux normes environnementales des appartements existants, ainsi qu'au développement de nouveaux.

Une fusion très politique

En propulsant la part des logements qu'il détient dans la capitale de 10 % à 25 % dans son portefeuille immobilier, Vonovia compte aussi profiter du dynamisme démographique de Berlin. 73 % de l'offre de Deutsche Wohnen y est concentrée et les prix, inférieurs à ceux des grandes capitales, laissent une belle marge de progression.

« L'efficacité d'un acteur aussi gros reste à prouver, ce sont surtout des enjeux politiques qui motivent cette fusion », estime dans ce contexte Michael Voigtländer, responsable des marchés immobiliers à l'institut IW de Cologne.

Selon lui, Vonovia SE espère peser sur la politique de logement des autorités, confrontées à un marché de plus en plus tendu et conflictuel, avec des locataires qui représentent 48 % de la population allemande et plus de 80 % à Berlin. En témoigne le référendum qui a vu 56,4 % des électeurs de la capitale voter le 26 septembre en faveur de la rédaction d'une loi d'expropriation des grandes sociétés immobilières.

Même si les investisseurs doutent de la faisabilité juridique d'une telle opération, le groupe assure « prendre au sérieux le signal » et vouloir contribuer à résoudre la pénurie de logements. En signe d'apaisement, Vonovia et Deutsche Wohnen ont vendu 15.000 appartements à la ville de Berlin pour 2,46 milliards peu avant le référendum. Ils se sont aussi engagés à construire 13.000 nouveaux logements dans les prochaines années et à limiter la hausse des loyers durant 5 ans.

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