Emprunter après 50 ans pour son achat immobilier

Il y a 10 mois 639

Emprunter après 50 ans pour acquérir un nouveau bien immobilier nécessite quelques précautions. Le calcul de la capacité d'emprunt évolue parfois en raison de l'approche de la retraite et le coût total peut être élevé en raison de l'assurance emprunteur. Autant d'éléments qui doivent être anticipés pour emprunter à 50 ans.

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Il n'y a pas d'âge pour vouloir changer de logement et les emprunteurs de plus de 50 ans peuvent tout à fait se lancer dans un projet d'achat immobilier. Si le paiement du nouveau logis nécessite un prêt immobilier, quelques mesures devront être prises afin de s'assurer que le dossier passe en banque.

La capacité d'emprunt et le passage à la retraite

"Les seniors sont de bons profils pour les banques pour plusieurs raisons : ils empruntent sur des durées courtes - 15 ans en moyenne -, ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge… mais le revers de la médaille est qu’ils sont déjà bancarisés, qu’ils peuvent avoir des problèmes de santé entraînant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables, et des revenus qu’il faut anticiper à la baisse au moment de la retraite", explique Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier en prêt Vousfinancer.com.

La banque ne prendra pas en compte 100% des revenus nets pour établir la capacité d'emprunt mais se basera sur 70%. Un point qu'il ne faut donc pas négliger pour définir le pouvoir d'achat immobilier.

Le cas de vendeurs de biens immobiliers

Autre élément à considérer lorsque l'on emprunte après 50 ans : le prêt relais pour les personnes qui sont propriétaires avant d'acheter et qui achètent avant de vendre. Dans ce cas, la banque se basera sur des estimations immobilières du prix de vente.

La banque ne prendra en compte que 70% de la valeur du bien, voire 80% si un compromis de vente a été signé.

Pour cette raison, certains acquéreurs décident de vendre avant d'acheter afin que leur capacité d'achat ne soit pas limitée. "J'ai fait de nombreuses estimations pour vendre ma maison. La banque me suit pour un prêt relais mais je préfère avoir vendu ou bien avancé dans mon projet de vente avant de faire une offre d'achat pour mon futur logement. Financièrement, je suis plus rassurée et cela me permettra d'acheter un peu plus cher qu'avec un prêt relais. Je fais des visites et en cas de coup de cœur, j'envisagerais peut-être un achat avec une vente longue ce qui me laissera le temps de trouver un acquéreur pour ma maison", remarque Stéphanie, vendeuse d'une maison dans le sud.

Payer cash ou souscrire un crédit immobilier ?

Les acquéreurs ayant un apport important peuvent hésiter entre la souscription d'un emprunt et le paiement cash du bien immobilier "pour ne pas avoir de crédit". Mais plusieurs raisons peuvent inciter à souscrire un prêt :

Les taux bas sur les durées courtes (10 à 15 ans) souvent en dessous de 1% pour les bons profils L'effet levier des taux La couverture de l'assurance emprunteur qui protège les héritiers en cas de décès, une manière de préparer sa succession

"Dans le contexte actuel, lorsqu’on est proche de la retraite et qu’on a la chance d’avoir de l’épargne, mieux vaut conserver ses produits de placement, par exemple une assurance-vie qui va rapporter en moyenne 2,5 %, et emprunter à 1 % sur 10 ans ! En outre, lorsqu’il s’agit d’une assurance-vie, elle peut être adossée dans le cas d’un prêt in fine ou servir de garantie si l’emprunteur n’est pas assurable, ou peut l’être mais à un coût vraiment dissuasif", explique Sandrine Allonier.

L'assurance emprunteur après 50 ans

En prenant de l'âge, des problèmes de santé peuvent apparaître. Ces éléments sont pris en compte par l'assureur qui propose un tarif plus ou moins élevé en fonction de l'état de santé de l'emprunteur.

"L’un des principaux sujets pour les seniors qui souhaitent investir dans l’immobilier est celui de l’assurance de prêt, car plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc plus l’assurance est chère… Il est même fréquent qu’à cause de l’assurance, le taux d’usure soit dépassé, d’autant qu’il vient de baisser à nouveau, ce qui rend le client non finançable, à moins de trouver d’autres solutions. Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé » conseille Sandrine Allonier.

L'âge limite pour emprunter

Un autre point important à prendre en compte lorsque l'on envisage de souscrire un prêt immobilier après 50 ans est l'âge limite de fin de prêt pour les banques. "S’il n’y a théoriquement pas d’âge limite pour souscrire un crédit, celui-ci est fortement lié à l’âge limite de la couverture de l’assurance de prêt. La plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt. On peut donc théoriquement emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans… Avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans, âge de fin de prêt… Mais dans les faits, les emprunteurs de plus de 50 ans, comme les banques, privilégient des durées de crédit plus courtes, de 10 ans à 15 ans", ajoute Sandrine Allonier de Vousfinancer.

Les points à retenir pour un crédit après 50 ans

Plusieurs éléments doivent donc retenir votre attention si vous souhaitez emprunter pour un achat immobilier après 50 ans.

L'âge limite de fin de prêt généralement de 75 ans qui limite donc la durée d'emprunt et donc le capital (sauf en cas de délégation d'assurance possibilité de 90 à 95 ans) Les revenus pris en compte avant la retraite : 70% des revenus nets afin d'anticiper une baisse de revenus liée à la retraite Le prix du bien immobilier en cas d'achat revente : 70 à 80% du montant des estimations L'assurance emprunteur et son coût pour l'emprunteur qui peut exclure certains profils (limités par le taux d'usure)

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Figaro Immo Rédacteur·trice chez Figaro Immo

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