Ce qu’il faut pour espérer décrocher un prêt immobilier sans apport

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C’est entendu, depuis de longs mois et singulièrement depuis les recommandations du Haut conseil de sécurité financière (HCSF), les banques réclament en général un apport plus conséquent pour les candidats souhaitant décrocher un crédit immobilier. Si les taux maximums d’endettement maximum de 35% sont désormais parfaitement affichés, rien n’est écrit sur la part d’apport mais un consensus tacite semble se fixer autour de 10%. Ces tendances à la hausse de l’apport moyen, le courtier Vousfinancer l’observe dans ses dossiers (voir infographie ci-dessous) comme le reste du marché. Mais cela n’empêche pas l’enseigne d’avoir réalisé une étude pour prouver que la situation n’est pas désespérée pour ceux ne disposant pas d’un certain matelas financier.

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«Il est encore possible d’emprunter sans apport dans certaines banques, notamment pour les emprunteurs de moins de 31 ans dont les revenus seront évolutifs ou pour les plus hautes tranches de revenus qui ont de l’épargne mais ne souhaitent pas forcément l’injecter dans le projet», analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. Ces jeunes primo-accédants, idéalement de «beaux profils» de type ingénieurs, grandes écoles etc. peuvent encore espérer emprunter à 105 voire à 110% pour financer les frais de garantie et frais de dossier (soit environ 2 à 3 % du montant du bien) voire les frais de notaire. Encore faut-il alors respecter les critères d’endettement.

Autre profil qui peut espérer tirer son épingle du jeu: les emprunteurs déjà propriétaires de leur résidence principale, qui souhaitent acquérir un bien locatif ou une résidence secondaire. Là encore, pour rassurer les banques, il faut disposer d’une épargne même si l’on ne souhaite pas l’injecter dans le projet. Là aussi, le prêt à 105 voire 110% est envisageable mais l’épée de Damoclès du taux d’endettement pèse encore plus fortement lorsque l’on cumule un crédit sur une résidence principale avec un second crédit immobilier.

Des «coups de pouce» pour se constituer un apport

Autre rappel intéressant de Vousfinancer: en dehors de l’aide familiale, il existe plusieurs poches «coup de pouce» pour les emprunteurs sans apport. C’est le cas du Prêt Accession action logement (PAS), d’un montant de 40 000 €, à 0,5 % ou encore d’un prêt conso complémentaire pour les emprunteurs éligible au prêt PAS, qui peut permettre de financer les frais de notaire dans certaines banques seulement sous condition de revenus. Action logement peut également accorder une prime accession (subvention de 10.000 euros) pour un projet d’achat dans le neuf ou en construction d’une résidence principale et sous condition de ressources. Le PTZ quant à lui ne peut jamais être considéré comme de l’apport. Enfin, même si elles acceptent des dossiers «sans apport», elles peuvent quand même exiger une épargne de précaution après projet, de quelques milliers d’euros - 3 ou 4 000 € - gage de sécurité en cas d’imprévu.

Profils gagnants

Parmi les dossiers financés récemment sans apport avec l’aide du courtier, on trouve ainsi celui d’un couple de 28 ans, en CDI depuis 1 an et disposant ensemble de 4700 euros de revenus, a obtenu à Corbeil un prêt de 249.000 euros sans apport à 1,25 % sur 25 ans pour un appartement à 227 000 euros. Il disposait par ailleurs de 40.000 euros d’épargne non injectée dans le projet. Quant à ce couple de 28 et 30 ans souhaitant acheter un appartement en VEFA à 308.000 euros, ils ont obtenu au Perreux un prêt de 228.700 € sur près de 27 ans assorti d’un PTZ de 84.000 euros sur 20 ans, avec épargne de précaution de 2.500 euros.

Des dossiers d’emprunteurs plus âgés peuvent également passer comme celui de cette professeure de 45 ans, vivant seule qui a décroché à Langres un prêt de 142.860 euros à 1,28% sur 25 ans pour financer un achat de 127.800 euros. Enfin, un couple de 40 et 45 ans, 5 000 € de revenus à deux, déjà propriétaire de leur résidence principale et d’un petit investissement locatif ont pu financer à Chaumont un nouvel investissement locatif à 91.000 euros avec un prêt de 102.683 euros sur 240 mois à 1,4 %.

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